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2025年9月23日，一则关于万科寻求降低境内非公开债务利率、暂缓部分利息支付的消息在财经媒体圈迅速发酵。这一消息犹如一块巨石投入平静的湖面，激起层层涟漪，让市场再度聚焦这家中国房地产龙头企业与白衣骑士深圳地铁之间剪不断理还乱的资本纠葛。
据知情人士透露，万科近期正与部分债权人就调整非公开债务条款展开磋商，其中涉及降低利率水平及延后付息等关键条款。这一动作被业内解读为万科在流动性压力下的自救之举。值得玩味的是，就在消息爆出的前一周，深圳地铁公司刚刚完成对万科的第9笔借款——20.64亿元资金以2.34%的超低利率注入万科账户，这一利率水平较同期市场融资成本低出150-200个基点。一位不愿具名的深铁中层坦言："再这样下去，我们自己的年报都没法看了。"这句看似随意的抱怨，却道出了这场资本联姻背后的苦涩现实。
展开剩余64%翻开深圳地铁的半年报，一组触目惊心的数字赫然在列：因对万科累计259.41亿元的财务支持，这家原本以地铁运营和物业开发见长的地方国企，2025年上半年录得33.61亿元亏损。这个数字相当于深铁2024年全年净利润的62%。更令人担忧的是，这种输血似乎看不到尽头。从2017年斥资664亿元入股万科，扮演"宝万之争"的白衣骑士开始，深铁对万科的长期股权投资已累积至814亿元，占其总资产比例超过10%。八年光阴流转，这笔曾被寄予厚望的战略投资非但未能带来预期收益，反而演变成吞噬利润的财务黑洞。
万科与深铁之间早已形成深度战略绑定，这种关系在双方共同推进的"轨道+物业"模式中体现得淋漓尽致。该模式依托深铁的地铁网络资源和万科的房地产开发能力，在深圳及周边城市打造TOD综合体。截至2025年上半年，双方合作项目已达23个，规划建筑面积超过400万平方米。倘若万科资金链断裂，这些项目的推进将面临巨大不确定性，深铁向"城市综合服务商"转型的战略蓝图也将遭受重创。
值得注意的是，万科的债务压力并非突发危机。早在2024年年报中，其有息负债规模就已达3225亿元，其中一年内到期债务占比35%。虽然公司账面现金仍能覆盖短期债务，但销售端持续疲软——2025年1-8月合约销售额同比下滑28%，去化周期延长至18个月，经营性现金流承压明显。在此背景下，寻求债务重组实属无奈之举。
据接近交易的人士透露，深圳地铁与万科的相关谈判，已进入关键阶段，不排除会有"以时间换空间"的折中方案出台。可以确定的是，这场持续八年的资本联姻正面临最严峻的考验，其结局或将为中国混合所有制改革提供重要的实践样本。在市场化与行政干预的博弈中，如何平衡短期稳定与长期效率，成为摆在所有参与者面前的必答题。
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